재건축초과이익환수제 부담금 폭탄 초읽기

서울 강남구 아파트의 '재건축 초과이익 환수' 태풍이 불 전망.

<재건축 초과이익환수제(再建築超過利益還收制)란?>

‘재건축 초과 이익 환수에 관한 법률’에 따라, 재건축 사업으로 인해 정상적인 주택 가격 상승분을 초과하여 발생한 이익이 3천만 원을 넘을 경우에 초과 금액의 일부(최고 50%까지)를 재건축 부담금으로 징수하는 제도 쉽게 말해서 "재건축을 통해 집값이 올랐다면 주위 시세 비교해서 더 오른만큼 다시 환수하겠다는 뜻 "

재개발	재건축
단독주택, 빌라등을 부수고 짓는 사업	오래된 아파트단지를 부수고 짓는 사업

■재건축 초과이익 환수 시점

재건축사업에 부과되는 부담금으로 부과금 산정에 있어서
부과시점은 '최초 조합설립위원회 승인일'로 보고
종료 시점은 '준공 인가일'로 한다.

* 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청한 재건축 조합이 대상

■재건축 초과이익 환수 부과 산출식 (공시 가격 기준)

* 부과금 부과기간(시점~종료 시점) 사이의 주택 가격 상승분 A
* 자연 주택 가격 상승분(재건축 미실시 상태의 자연 상승분), 주위 다른 주택의 시세 B
* 개발비용(공제항목, 재건축에 쓴 비용은 주거개선을 위한 유익비로 인정) C

A-B-C = 초과이익 3000만원 이상일때 10~50%까지 세금부과

따라서, 새로 개발되는 재건축 아파트의 경우는 어차피 세금으로 나갈 거 집이라도 예쁘게 잘 짓자 하면서 공사비 상승을 선호하는 편으로 고급화 전략으로 공제항목 부분을 늘리는 추세이다.
[공제항목 : 공사비, 설계비, 감리비, 부담금 및 세금, 인센티브를 적용받지 않은 기부채납 공사, 조합운영비..]

반포주공이 건축될 당시의 강남모습

공제항목인 공사비를 높게 책정, 고급화를 꾀하고 있다.

■재건축 초과이익 환수 시행

노무현 정부 시절인 2006년 도입 "재건축은 주거개선의 수단이 되어야지 투기의 수단이 되어서는 안 된다."는 개념이 토대가 되었으나
->부동산 침체로 시행 유예 -> 문정부 때 집값이 천정부지로 오르면서 다시 부활

* 현재 강남 재건축 아파트를 대상으로 상반기 부담금 통보 예정.- 다 떨고 있니??
ex) 반포 현대아파트 경우
사업시행인가 시점인 2018년에 가구당 부담금 예정액으로 1억 3569만 원으로 추정.

■재건축 초과이익 환수(재초한) 시행에 문제점 - 복불복 세금

부동산 전문가에 따르면 입주시점에 따라 분담금이 달라지는 산정 구조에 문제가 있는 것으로 본다.
실제로 팔아서 차익을 실현한 게 아닌 실체가 없는 미 실현된 이익에 부과하는 재초한 부담금은 입주시점에 집값이 상승하면 초과이익이 커져 세금을 많이 부담하게 되고,
반대로 집값 폭락장이라면 세금이 줄어드는 복불복 구조로 형평성에 문제가 있다고 본다.

작년 같은 경우는 공시지가가 어마어마하게 오르면서 현재 재건축 초과이익 환수제에 해당하는 단지들은 난리가 나겠네요.

공시지가 변동율 추이

물론 집값이 올랐으니 내는 거라고 억울하다 생각하지 말라는 여론도 있지만, 집에 돈을 쌓아놓고 있는 것도 아니고,
대출도 쉽지 않은 현실에서 재건축에 드는 추가분담금까지 내며, 힘들게 버텨온 이들의 입장에서는 팔아서 실현된 이익도 아닌 산정해서 이만큼 올랐으니 이만큼 내라, 하는 세금 부담에 반발이 거세질 수밖에 없겠지요.

집값 하락 시 손실보장은 안 해주면서 상승 시 초과 이익을 불로소득으로 간주 환수한다는 게 참, 뜯어가는 거도 가지가지이네요.

투자개념으로 재건축 아파트를 보유, 매매하는 경우도 많겠지만, 조합원이 되어 살다 보니 집 한 채 있는 사람도 많을 터인데, 집값 상승의 몫을 조합원에 부과하는 세금이라니, 세금 두려워서 팔고 가지도 못하는 상황에서 이것은 결국은 재건축을 어렵게 할 뿐만 아니라, 공사비를 높여 분양가 상승을 부추기는 결과가 되는 것이 아닌지 우려스럽습니다.

재건축 초과이익환수제 국민청원